近日，郑州房抵市场爆出一个新的名词“转换贷”，可以将房贷转换为利率较低的贷款。转换后，假如个人房贷利率是基准上浮20%也就是5.88%，转换为“转换贷”月息3.8厘，相当于年化利率4.55%，基准利率打9.3折，如果贷款100万，20年下来可以节省十几万。

近两年房贷利率持续走高，很多购房者高位贷款，利率高企。消息不胫而走，很多网友前来咨询，乐居河南就此做了调查，一窥“转换贷”真相。

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房贷转换房产抵押贷款省十几万，但有前提条件

据了解，所谓的“转换贷”源于郑州银行刚发布的抵押贷款政策，具体有“一年期月利息为3厘(营业执照最低期限半年)、三年期月利息3厘2，可三年还一次本金、20年等额本息3厘8。”

具体办理条件有：

1.房产范围是市内八区+白沙和港区，这是初步条件。

2.要求土地性质是出让，如果土地是划拨，必须是补过差价的经适房，其他情况暂时不能受理(房屋、土地信息通过支付宝可以查询)。

3.3年到期还本金月息是3.2厘，适合前几年现房抵押利率高的朋友，之前一般都是5-6.5厘，同样100万，3年下来能省十几万的利息。

4.3-20年期等额还款月息是3.8厘(年化4.55%)，适合想转按揭房的用户，只要住房按揭利率是基准上浮10以上，都可以申请。

(有两点需要注意：一是新房要有房本，二是最长借款期限是20年，对比按揭的30年，还款压力会大一些。当然，利息省的更多。)

5. 不管是3.2厘还是3.8厘，都需要营业执照，普通上班族是无法申请的。当然，银行也留了个出口：不限制执照注册时间，新注册的就行。

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目前成功的案例较少，银行开始储备客户

“可以说，房产抵押贷款进入了3厘时代，在之前是不敢想的。年前建设银行3厘8都感觉低的不能行了，普遍都是5厘到6厘居多，因为疫情银行都在调整利息来迎接下半年贷款旺季。”郑州某银行贷款专员说。

根据乐居河南核桃找房监测，目前除了郑州银行外，中信银行也有推出房产抵押贷款，要求近24个月不能有任何逾期月息3.29、近24个月不能逾期超过6次月息3.87超过按照标准利息月息4厘9(5年先息后本到期还本金)。

而郑州某银行人员表示：“目前还没有成功的案例，现在还只是刚刚推出，银行还在储备客户阶段。”

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郑州房贷利率仍偏高，“转换贷款”备受关注

按揭贷款的基准利率是年化4.9%。根据乐居河南监测，目前郑州的首套房贷款利率，新房首套普遍5.88%，二套利率6.125%左右，个别银行会根据个人资质不同，以及合作楼盘情况，略微有所调整。

一般来说，按揭贷款比抵押贷款利率更低一些。但是今年受疫情影响，央行低息贷款支持企业复工复产，特殊政策会导致经营贷利率降低。

今年经营性质的“抵押贷”年利率在3.8%-4.35%之间波动，明显低于房贷，今年疫情影响比较大时，国家为了扶持小微企业，对部分行业有贴息政策。

目前经营性抵押贷款的年利率最低可以做到基准利率3.8%(根据最新贷款市场报价利率)，但普遍银行利息报价是在基准上浮5-15%左右的，也就是年利率4.25%-4.65%。当然也有个别商业银行和村镇银行因为产品具有特定的优势，利息会比较高，但整体来说一般不会超过年利率5%。相对房贷来说，还是有很大的吸引力的。

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还款年限减少月供增加，需把控风险

虽然，利率降低，整体的还款总数减少了，但是，还款年限也降低了，均摊到每月，还款额是增加的。

以100万贷款为例，按揭贷款上浮20%为5.88%，贷款30年，每月还5918元。如果转换为抵押贷，利率4.55%，贷款20年，每月需还6353元，多还了400多元。

消费抵押贷款的缺点是额度小，负债上借款人征信，后续办信用贷信用卡都会受到影响。抵押贷款真正的难点在于操作复杂，需要包装，且办理过程中收到政策的影响会比较大。例如突然之间A银行的抵押产品要求变了，用户的房产无法进行立即抵押，例如可能需要等房本满3个月(新房本不能做)。因此在做抵押时，需准备至少A、B两种抵押方案，一种不行，立即换另一家。

疫情影响下，很多购房者会通过专业贷款机构进行“买企业”或者“借经营流水”走捷径申请经营贷，以享受银行低息贷款，降低每月还款压力。但是目前在政策下，尤其是深圳事件爆发后，银行加强对经营贷风险管控，从“贷前检查”-“贷中跟踪”-“贷后管理“等一系列措施，因此，借款人需要承担政策监管风险，如果不是真正用于实体经营，恐面临银行回收贷款风险，借款人应充分评估金融政策。